近年来,随着澳洲跨境流动恢复、移民政策放宽，叠加澳币汇率的持续波动，不管是准备安家的新移民、留学生，还是跨境房产投资者，都十分关注澳币计价的澳洲买房市场走势，当前澳币买房市场整体行情究竟如何，又呈现出哪些新的特点？
从整体大盘走势来看,澳币买房市场近年走出了一轮“先抑后扬”的行情，2022年澳洲央行开启加息周期后，快速加息将购房贷款成本推高了近一倍，市场一度进入观望期，核心城市房价也曾出现5%-10%的回调，但从2023年下半年开始，澳洲劳动力市场保持坚挺，每年超过30万的新增移民带来了极其旺盛的住房需求，叠加市场预期央行即将进入降息通道，市场活跃度快速回升，根据澳洲房产协会2024年最新数据，当前澳洲全国平均房价已经回升至接近2022年的历史高点，悉尼、墨尔本两大核心城市房价同比涨幅分别达到6.2%和4.8%，整体大盘呈现稳中有升的态势。
澳币汇率的波动,是影响近年澳币买房市场的核心变量，尤其对换汇购房的海外买家、新移民影响显著，近三年澳币对人民币汇率基本维持在4.3-4.8的区间波动，对比2021年澳币高点逼近5.2的水平，同等价位的澳洲房产当前换汇成本已经下降了10%-15%：一套100万澳币的悉尼近郊房产，对比三年前买入可节省近50万人民币，这种明显的成本红利，直接带动了中国买家的入市热情，据澳洲本土房产顾问机构统计，2023年以来中国买家的澳房咨询量、成交量同比上涨超过40%，其中以留学生安家、新移民自住、核心城区小户型投资占比最高。
不过当前澳币买房市场的分化极为明显,并非普涨行情，选对区域和物业类型远比入场时机重要，从区域来看，悉尼东区北区、墨尔本内城区、布里斯班黄金海岸核心地段的房产，因为供应稀缺、需求刚性，房价持续坚挺，部分优质学区房、滨海物业的年内涨幅已经超过10%；而远郊新区、人口流出的偏远地区、疫情期间被炒作的矿业小镇房产，炒作退潮后已经出现10%-20%的价格回调，流动性也非常差，从物业类型来看，澳洲当前租房缺口超过4万套，核心城区小户型公寓的年租金涨幅超过20%，不少优质物业租金回报率能达到4%-5%，投资性价比凸显；而远郊大户型别墅因为需求少、地税和维护成本高，去化速度远低于核心城区物业。
当前澳币买房也并非全无风险,虽然澳洲央行已经停止加息，市场预期2024年底会开启降息，但当前官方利率仍然处于11年高位，高杠杆买入的买家持有压力依然不小，如果降息进程滞后，部分负债过高的买家仍会面临现金流压力，海外买家仍需缴纳4%-8%不等的额外印花税，整体税费成本高于本地买家，需要提前预留预算，澳币汇率仍存在波动空间，若未来全球货币政策变化带动澳币升值，换汇成本也会随之抬升。
当前澳币买房市场呈现出“核心区域领涨、偏远区域回调，汇率红利加持海外需求回升”的整体行情，对于刚需自住的买家，在当前汇率低位阶段择机买入核心地段的自住房，是比较合适的选择；对于投资买家，则需要避开远郊网红炒作盘，重点关注核心城区靠近地铁、学区的高租金回报物业，控制好杠杆比例，才能更好地把握市场机会。